这两天，楼市圈里有个话题特别火：咱们现在的房价，是不是真的“退回”到2016年了？
很多人的手上拿着房产证，心里直打鼓，其实这件事情不能一概而论。
如果看的是大城市的中心区的话，那么还没有达到那个阶段；但是把眼光放到二三线城市或者非核心区域的时候就会发现，房价已经悄悄地恢复到了2016年上半年的价格水平。
我最近特意跑了一趟深圳，感受最深的就是：市场风向变了。
那种死气沉沉的氛围正在消散，二手房看房的人明显多了起来。现在的挂牌价，基本稳在了2016年末到2017年初的区间。
01、刚需与置换：市场的“定海神针”
在深圳，人们关注最多的两种户型是：一个是60平米以下的“上车盘”，另一个是110-125平米之间的“改善盘”。
其实这两股力量在博弈之中，一个是刚需客希望安家落户，另外一个则是置换客想要换房。
2016年年底的时候，该地区的房价已经涨到了每平5.5万到6万元。
现在的市场又回到这个价格段了。但是地段好、质量高的核心小区，单价仍然可以保持在八万以上。那么这就意味着什么呢？表示市场经过去泡沫之后的价值回归。
02、支撑楼市的“三根支柱”
有很多人担心将来没有动力了，但是我们要从底层逻辑来看：
第一，人口的“虹吸效应”依然强劲。
有人认为因为出生率下降了，所以房地产市场也就没有希望了。这句话只有一半是对的。尽管全国出生人口在下降，但是人们迁徙的方向发生了变化——大家都往大都市、长三角和珠三角聚集。
今年高校毕业生达到1000万以上，大部分都会去到一线城市。
即使只有百分之五的人在未来几年内有购房的需求，也是一批几十万人的刚性需求，这样的规模足以支撑起大城市的骨架。
到2025年的时候，深圳的新增常住人口将达到26万人左右，这也可以作为证据来说明，大城市的“梦想容器”依然存在。
第二，土地财政的“大洗牌”。
近几年来土地财政发生的变化大家都已经知道了。从2021年8.7万亿元下降到2025年的4.15万亿元，减少了近一半。
这意味着什么？这意味着过去的依靠卖地来维持高速增长的时代已经结束，回到了2016年那样的状态，也就是回到了一个更加理性和可持续的状态。
政策的完善要有一个过程，在未来的两三年里将会看到更多的配套政策出台。
第三，二手房抛售潮正在“退烧”。
最近的数据很有趣，重点城市二手房挂牌数量正在迅速减少。北京、上海的二手房价格已经连续五个月环比上涨，而深圳、广州也紧随其后。
这表示市场的信心正在恢复当中，并且恐慌性的抛售阶段已经结束。
03、 给买房人的“避坑指南”
到此为止，你会想到一个问题：现在是不是抄底的好时候呢？在这里要给你泼一盆冷水：不要总是想着“抄底”。
现在的房地产市场已经不是以前可以随便买就能赚钱的时代了，目前的上涨很不均衡。你会发现在核心区域房价在涨，但是非核心区域却在下跌。
实际上，“房价上涨”的现象是被中心区抬高的均价所掩盖，而外围地区的情况则非常糟糕。
所以目前购房的思路就一个字，“稳”。
不要因为看到了某一个数据的增长就盲目的去跟风。
买房的时候选择的是地段、配套和品质。如果购买的是非核心区域的次品资产，即使整个市场的行情都好起来，你手中的房子也还是烫手山芋。
写在最后：
楼市这趟车已经开始慢慢行驶了，但是这次车上的人并不是所有的人都能坐上的。
你现在是想趁着现在的房价回落的时候，买一个好位置的房子呢？还是等形势明朗之后再做决定吧。
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